HIPOTECAS DE VIVIENDA CON TASAS ALTAS: CÓMO LA ASEQUIBILIDAD TRANSFORMA LA VIVIENDA Y LOS BANCOS

Cómo las altas tasas de interés afectan la asequibilidad de la viviendaA medida que suben las tasas de interés, el panorama para los compradores de vivienda y las instituciones financieras cambia significativamente. La clave de este cambio reside en la relación directa entre las tasas hipotecarias y el coste mensual del servicio de un préstamo hipotecario. Cuando las tasas hipotecarias aumentan, incluso marginalmente, los prestatarios se enfrentan a cuotas más altas, lo que reduce su poder adquisitivo y reconfigura la demanda en el mercado inmobiliario.En 2023 y principios de 2024, presenciamos un fuerte aumento de las tasas hipotecarias en el Reino Unido y otras economías desarrolladas, debido principalmente al ajuste monetario de los bancos centrales para combatir la inflación. En el Reino Unido, las tasas promedio para una hipoteca fija a dos años superaron el 6%, un nivel no visto desde la crisis financiera de 2008.Este aumento ha ejercido una presión considerable a la baja sobre la asequibilidad de los compradores. Para una propiedad de 300.000 libras con un depósito del 20% (60.000 libras), a un tipo de interés del 3%, la cuota mensual habría sido de aproximadamente 1.012 libras. Con un 6%, este pago se dispara a aproximadamente 1.540 libras, un aumento de casi el 52%. Este simple cálculo aritmético subraya por qué muchos aspirantes a propietarios de viviendas se encuentran ahora fuera del mercado o se ven obligados a reconsiderar su presupuesto.

El tipo de interés base del Banco de Inglaterra desempeña un papel importante en este caso. De tan solo el 0,1% en marzo de 2020, subió al 5,25% a mediados de 2023. A medida que aumentan los costes de los préstamos, las entidades crediticias los trasladan a los consumidores, tanto en forma de tipos hipotecarios más altos como de criterios de concesión más estrictos.

Las repercusiones se sienten en todo el sector. Las nuevas solicitudes de hipotecas han disminuido y el volumen de transacciones de vivienda ha disminuido. Según UK Finance, las aprobaciones de hipotecas cayeron más de un 20% interanual para el tercer trimestre de 2023. Quienes compran por primera vez, ya lidiando con los requisitos de depósito y las presiones del coste de la vida, se encuentran entre los más afectados.

Las constructoras de viviendas también están siguiendo de cerca el mercado. Muchas han reducido sus planes de desarrollo, alegando limitaciones de asequibilidad entre los compradores. Esto podría obstaculizar la oferta de vivienda a medio plazo, incluso cuando la demanda a largo plazo se mantiene fuerte debido a las tendencias demográficas y de urbanización.

También existe una creciente dependencia de plazos de préstamo más largos. Mientras que los plazos hipotecarios de 25 años eran tradicionalmente estándar, cada vez más prestatarios optan por plazos de 30 a 35 años para reducir las cuotas mensuales, aunque a costa de un mayor coste total de los intereses.

La crisis de asequibilidad ha reavivado el interés en modelos de copropiedad como la propiedad compartida y el programa Help to Buy (aunque este último ha cerrado a nuevas solicitudes en Inglaterra). Además, los prestamistas hipotecarios se encuentran bajo presión, tanto de los reguladores como de las asociaciones de consumidores, para desarrollar productos innovadores y asequibles que satisfagan las necesidades de los hogares con dificultades.En última instancia, el aumento de las tasas hipotecarias está generando una recalibración en todo el sector inmobiliario, obligando a los hogares, a los prestamistas y a los responsables políticos a revisar las suposiciones arraigadas sobre la asequibilidad y la accesibilidad a la propiedad de la vivienda.

Cómo se adaptan los bancos a entornos de tipos de interés altos

Las instituciones financieras están profundamente entrelazadas con los ciclos del mercado inmobiliario, y el aumento de los tipos de interés exige un cuidadoso equilibrio. Si bien el aumento de los tipos sugiere mejores márgenes para los nuevos préstamos, también conlleva riesgos, especialmente en lo que respecta a la asequibilidad, las tasas de impago y la demanda hipotecaria general.

Los bancos han respondido con cautela e innovación. En primer lugar, muchos han reevaluado sus modelos de riesgo para tener en cuenta el estrés del consumidor. Las comprobaciones de asequibilidad ahora suelen modelar escenarios de tipos de interés del 7 % o superiores, incluso si el tipo ofrecido es inferior. Esto garantiza que los prestatarios puedan seguir haciendo frente a los reembolsos si los tipos siguen subiendo, pero también endurece los criterios de elegibilidad y restringe el acceso al crédito para algunos solicitantes.

Por otro lado, el aumento de los tipos puede aumentar los márgenes netos de interés (MIN) de los bancos, que se habían reducido durante la era de los tipos ultrabajos. Ahora, con los tipos base superando el 5 %, los diferenciales entre los tipos de interés de los préstamos y los de los préstamos se amplían. Para contextualizar, los bancos del Reino Unido informaron una mejora en los márgenes de beneficio en los primeros trimestres de 2023, atribuida en parte a los ingresos por intereses de los productos hipotecarios.

Sin embargo, la pérdida de clientes es una preocupación creciente. Un mayor número de titulares de hipotecas tienen contratos a tipo de interés fijo suscritos antes de 2022, a menudo en torno al 2-3 %. A medida que estos productos vencen, la refinanciación a tipos superiores al 5 % puede causar un shock en los pagos. Las entidades crediticias ofrecen de forma preventiva transferencias de productos, acuerdos de suavización de tipos o descuentos por renovación anticipada para fidelizar a los clientes y evitar la morosidad.

El panorama competitivo entre los proveedores de hipotecas también está cambiando. Los bancos tradicionales se enfrentan a una creciente competencia de las entidades crediticias digitales y las empresas especializadas que ofrecen soluciones hipotecarias flexibles o especializadas, como plazos fijos más largos o hipotecas con garantía familiar. Estas entidades crediticias están ganando cuota de mercado adaptando sus ofertas a grupos demográficos específicos afectados por las limitaciones de asequibilidad, como los compradores más jóvenes y los trabajadores de la economía informal.

La adopción de tecnología se ha acelerado. La automatización y la suscripción de préstamos mejorada con IA desempeñan ahora un papel fundamental para acelerar los plazos de aprobación, a la vez que permiten un mejor análisis del riesgo crediticio, una ventaja crucial en entornos económicos fluctuantes.

El escrutinio regulatorio se está intensificando simultáneamente. La Autoridad de Conducta Financiera (FCA) ha reiterado la expectativa de que los prestamistas traten a los prestatarios de manera justa. Esto incluye la comunicación proactiva sobre los próximos cambios en las tasas de interés, las opciones de indulgencia y la realización de pruebas de estrés para todos los nuevos préstamos en condiciones adversas. En mayo de 2023, la FCA también implementó la iniciativa del Impuesto al Consumidor para garantizar mejores resultados para los prestatarios vulnerables debido a las subidas de las tasas.

Los bancos están diversificando aún más sus carteras, alejándose de los préstamos hipotecarios tradicionales. Muchos están reorientando sus carteras hacia préstamos comerciales, iniciativas de financiación verde o préstamos personales garantizados, buscando mitigar el riesgo de concentración y limitar la posible erosión de los ingresos hipotecarios.

Finalmente, no se puede subestimar el papel de las políticas gubernamentales en la configuración del comportamiento bancario. Las herramientas macroprudenciales del Banco de Inglaterra, como el colchón de capital anticíclico, se ajustan periódicamente para garantizar la estabilidad financiera ante la dinámica cambiante del mercado inmobiliario.

A medida que los mercados hipotecarios experimentan cambios estructurales impulsados ​​por los ajustes de asequibilidad y la volatilidad de las tasas, los bancos deberán revisar continuamente sus estrategias para garantizar su resiliencia y mantener su cuota de mercado.

Cambios en la dinámica del mercado inmobiliario ante el aumento de los tipos de interés

Dado que los tipos de interés se mantienen elevados, la dinámica del mercado inmobiliario está experimentando una transformación fundamental, no solo en cuanto a precios y asequibilidad, sino también en el comportamiento del comprador, los patrones de demanda regional y las expectativas a largo plazo.

Los precios de la vivienda en el Reino Unido, tras un período prolongado de crecimiento constante, han mostrado indicios de moderación. En entornos con altos tipos de interés, los compradores suelen replantear sus prioridades: optan por propiedades más pequeñas, desplazamientos más largos o incluso suspenden por completo la compra de viviendas para optar por el alquiler.

En consecuencia, los mercados de alquiler en todo el Reino Unido se han endurecido. La Oficina Nacional de Estadística informó de un aumento interanual del 6,2 % en los precios medios de alquiler privado en noviembre de 2023, con aumentos significativamente mayores en Londres. Para quienes buscan comprar por primera vez y no pueden cumplir con los nuevos umbrales de asequibilidad hipotecaria, el alquiler sigue siendo la única opción viable, lo que inevitablemente ejerce una presión al alza sobre la demanda y los precios del alquiler.

A nivel regional, la disparidad entre los mercados inmobiliarios se ha ampliado. Zonas como el noreste y Gales, que tradicionalmente ofrecían viviendas más asequibles, están experimentando una demanda resiliente. Por el contrario, los mercados sobrecalentados del sureste y Londres están experimentando una actividad compradora moderada, ya que la escasez de viviendas frena la demanda.

Los propietarios-ocupantes no son los únicos afectados. Los inversores en compra para alquilar también se enfrentan a una reducción de márgenes. Las subidas de los tipos hipotecarios han erosionado la rentabilidad, especialmente para los propietarios con un alto nivel de apalancamiento. Algunos están saliendo del mercado o reduciendo el tamaño de su cartera, lo que podría tener consecuencias a medio plazo para la disponibilidad de alquiler.

También existe una tendencia creciente hacia acuerdos de compra multigeneracionales o grupales, especialmente entre los grupos más jóvenes. Según una encuesta de Legal & General, casi el 40% de los compradores menores de 35 años dependen del apoyo financiero familiar o de la compra conjunta para sortear las limitaciones de asequibilidad.

La promoción de nuevas viviendas también se está ralentizando. Con el aumento de los costes de construcción debido a la inflación y la disminución de la demanda de los compradores debido a la presión sobre los tipos de interés, los promotores están postergando la construcción especulativa. Esto podría generar una futura crisis de oferta si la demanda se recupera antes de que los nuevos proyectos retomen su actividad a gran escala. Los objetivos gubernamentales en materia de vivienda, como la construcción de 300.000 viviendas nuevas al año en Inglaterra, parecen cada vez más difíciles de alcanzar en las condiciones económicas actuales.

Los factores de sostenibilidad influyen aún más en la dinámica del mercado. Las consideraciones sobre la certificación de eficiencia energética (EPC) son cada vez más frecuentes, especialmente en la suscripción de hipotecas. Algunas entidades crediticias ofrecen hipotecas ecológicas con tipos de interés más bajos para viviendas energéticamente eficientes, lo que incentiva a los compradores a considerar la sostenibilidad en su decisión de compra.

Las intervenciones políticas, como las reformas propuestas a los umbrales del impuesto de timbre o el apoyo a quienes compran por primera vez, se debaten con renovada urgencia. Si bien estas medidas pueden estimular la actividad, su eficacia depende de un diseño cuidadoso en un entorno de tipos complejo.

Durante los próximos 12 a 24 meses, mucho dependerá de la política de tipos de interés, las trayectorias de la inflación y el crecimiento salarial. Incluso una modesta reducción de los tipos por parte del Banco de Inglaterra podría reactivar la asequibilidad y revitalizar el mercado inmobiliario, pero las expectativas siguen siendo cautelosas.

Esta era de tipos altos ha interrumpido la trayectoria anterior de crecimiento de la vivienda, marcando el comienzo de un período de cautelosa recalibración. Si bien el sueño de ser propietario de una vivienda persiste, el camino para lograrlo está siendo significativamente reconfigurado por la realidad macroeconómica.